Điều làm nên sức hút của kênh đầu tư bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng chính là cam kết chia sẻ lợi nhuận. Các chủ du an saigon village bán biệt thự/căn hộ cho các nhà đầu tư với cam kết “bao tiêu” lợi nhuận tối thiểu từ 10-14% trong vòng 5-10 năm. Nếu so với đầu tư BĐS thông thường hay gửi tiết kiệm thì lựa chọn này tích hợp cả hai ưu điểm vừa cao, vừa an toàn, đem lại sự thảnh thơi cho nhà đầu tư.


Tuy nhiên, điều đó lại đang trở thành “con dao hai lưỡi” đối với các nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường lên cơn sốt, các căn hộ moonlight residences bùng nổ cùng những cam kết lợi nhuận khủng.

“Mê hồn trận” cam kết lợi nhuận

Một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS phân tích kỹ hơn, với mức 12-14%, cam kết trong 5 năm, các chủ đầu tư mới bước vào kinh doanh chắc chắn sẽ lỗ. Thông thường các khách sạn luôn phải chấp nhận lỗ trong 3 - 5 năm đầu sau khai trương, cộng với chi phí trả cho công ty quản lý nước ngoài tầm 13-15%. Với mức lỗ như vậy, cộng thêm phải chịu cam kết lợi nhuận tối thiểu 14% trong 5 năm thì rất khó có cơ sở để các dự án tay ngang trụ được, chứ chưa nói đến có thể bảo đảm hiệu suất đầu tư và duy trì khả năng chia lại lợi nhuận lâu dài cho khách hàng như đã hứa.

Thừa nhận sự nhiễu loạn của các phần trăm cam kết lợi nhuận từ BĐS nghỉ dưỡng, bà Đỗ Thu Hằng, trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam khuyến cáo các nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào lợi nhuận cao được cam kết, vì sẽ đối diện với nhiều rủi ro khó lường.

Chị Ngoan, một cư dân sinh sống tại KDC này phản ánh: “Kẻ lừa đảo lợi dụng lúc hai vợ chồng đi vắng, chỉ có người già và trẻ em ở nhà liền vào “gõ cửa”. Họ thường xưng danh là cán bộ phường hoặc cán bộ bên Phòng Tài nguyên – Môi trường đến thu tiền phí tháng/năm. Những kẻ lừa đảo yêu cầu chủ nhà phải nộp ngay nếu không sẽ bị phạt gấp đôi. Lần đó, mẹ chị Ngoan tưởng bên phường vào thu phí liền đóng trước 600 ngàn đồng (họ yêu cầu đóng 2 triệu đồng). “Quen lối”, các đối tượng này (thường là một phụ nữ và một người đàn ông) lại đến.. Do đã có kinh nghiệm, mẹ chị Loan cầm điện thoại gọi cho con trai. Thấy vậy, đối tượng liền tìm cách “tẩu thoát”.

Theo lời ông Xinh (ngụ khu phố Trường Lưu, thuộc KDC Phúc Long) các đối tượng lừa đảo còn đóng vai là người đi tiếp thị sản phẩm thuốc chống ẩm, sơn nước, nước xịt bồn cầu… để tiếp cận chủ nhà. “Nhiều người nhẹ dạ đã tin lời đối tượng xấu rút tiền đóng. Đa số đối tượng bị lừa là những người già từ quê vào trông cháu nhỏ cho con cái đi làm hoặc người giúp việc nhà”, ông Xinh cho biết thêm.

Tình trạng trên cũng xảy ra ở một số KDC như KDC Linh Đông (Thủ Đức), KDC Chợ Long Trường, KDC Phú Hữu (Q.9)… Chị Hằng, một cư dân sống tại khu dân cư hiện hữu trên đường Gò Cát, P.Phú Hữu, Q.9 từng “suýt” bị lừa khi hai đối tượng lạ bỗng dưng từ đâu vào nhà quát tháo, nạt nộ: “Gia đình chị nợ tiền phí cơ sở vật chất, phí an ninh quốc phòng, phí môi trường của quận cả năm nay. Sao đến giờ vẫn không chịu đóng?”. Ban đầu chị Hằng tưởng thật vì nghĩ gia đình mình mới đến đây nên mọi quy định, thủ tục vẫn chưa nắm được hết. Sau khi biết tổng số tiền phải đóng là 3.5 triệu đồng, chị liền gọi điện cho chồng. Chồng chị hiểu ngay đây là lừa đảo liền yêu cầu chị báo công an. Khi chị Hằng vừa cúp máy, các đối tượng này đã “tháo chạy”.

Công an phường: Khó quản lý!

Ông Nguyễn Vui, công an P.Long Trường, Q.9 (Tp.HCM) cho biết: “Mỗi khu phố trên địa bàn phường đều có 1 đến 2 cán bộ công an phụ trách về an ninh. Tuy nhiên, dân tứ xứ đổ về đây sinh sống ngày càng nhiều nên việc quản lý còn gặp nhiều khó khăn”.Theo ông Vui, lợi dụng thực trạng “dân mới” chưa am hiểu địa bàn nên nhiều đối tượng trộm cướp từ nơi khác đã đến đây “hành nghề”. Họ lựa lúc chủ nhà đi vắng cậy cửa, giả danh cán bộ phường, quận để lừa đảo.

Chọn “cao” hay chọn “vững”?

Thực tế, rất nhiều cam kết lợi nhuận đang được tung ra không dựa trên bất cứ cơ sở nào. Nếu dự án vận hành kém hiệu quả, đương nhiên mức lợi nhuận này sẽ thành mức cho vay nặng lãi với chủ đầu tư. Và điều này chắc chắn ảnh hưởng đến tính khả thi cũng như khả năng sinh lời bền vững của dự án.

Vì vậy, ông Trương Lê Quân, Quản lý bộ phận tư vấn Đầu tư – Savills Hà Nội cho rằng, uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư là yếu tố quan trọng để lựa chọn dự án, nhằm tránh rủi ro về khả năng thanh toán lãi khi dự án hoạt động. Thực tế, chỉ những doanh nghiệp trường vốn, có kinh nghiệm lâu năm, tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng tự vận hành và có sẵn nguồn khách hàng từ các đối tác lớn trong và ngoài nước mới có thể đảm bảo sự khả thi của cam kết.

Năm 2016, thị trường BĐS nghỉ dưỡng chứng kiến cảnh “trăm hoa đua nở” với bán lại căn hộ florita giá rẻ và cả những mức cam kết bỏ xa mức tối thiểu trung bình 8% - 10%. Thậm chí, các dự án càng xây dựng chưa được bao nhiêu, chủ đầu tư càng chưa rõ kinh nghiệm thế nào thì càng mạnh miệng cam kết lợi nhuận với mức “khủng” bấy nhiêu. Mức cam kết tối thiểu liên tục tăng vọt lên 12% - 14% nhằm lôi kéo nhà đầu tư xuống tiền.

Trong khi đó, mức cam kết thông thường của khu vực chỉ từ 5-7%. Mặc dù thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam rất có triển vọng nhưng nhiều chuyên gia vẫn khẳng định rằng, con số 14% là quá “ảo”, các nhà đầu tư cần cảnh giác.

Song, muốn chọn dự án tự vận hành mà vẫn đảm bảo công suất phòng hơn 90% để có lợi nhuận cao không đơn giản. Trừ một số “ông lớn” hiếm hoi có khả năng tự vận hành, đa số những dự án nghỉ dưỡng tham gia thị trường hầu hết đều phải “nhờ vả” thương hiệu quản lý nước ngoài để hút khách.

Bên cạnh đó, không thể không nhắc tới nguy cơ đầu tư ăn xổi của nhiều chủ đầu tư. Khi thị trường BĐS nghỉ dưỡng lên ngôi liền ồ ạt nhảy vào dù không có kinh nghiệm và năng lực kinh doanh trong lĩnh vực nghỉ dưỡng. Đương nhiên các “tay ngang” vốn không có ý định gắn bó lâu dài với mảng nghỉ dưỡng sẽ tung ra các cam kết lợi nhuận “trên trời” để hút khách và đẩy hàng nhanh, nhưng sẽ đem lại rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư.

Do đó, chọn dự án nào để đầu tư thực tế quan trọng hơn con số cam kết về lợi nhuận. Bà Đỗ Thu Hằng nhấn mạnh, nếu chủ đầu tư đưa ra mức cam kết thực sự hấp dẫn thì cũng phải chứng minh được bài toán kinh doanh rõ ràng, khả thi.